Licencia de construcción en Colombia: pasos, documentos y tiempos reales

¿Qué es la licencia de construcción?

La licencia de construcción es el acto administrativo mediante el cual el curador urbano o la autoridad municipal competente autoriza la construcción, ampliación, modificación, adecuación o demolición de una edificación. En Colombia está regulada por el Decreto 1077 de 2015 (compilatorio del sector vivienda) y sus modificaciones.

Sin licencia, la construcción es ilegal y puede ser objeto de una orden de demolición, independientemente del estado de avance de la obra.

Tipos de licencia

• Obra nueva: construcción de edificaciones en terrenos sin desarrollar o con demolición previa.
• Ampliación: aumento de área construida existente.
• Adecuación: cambio de uso sin modificar la estructura.
• Modificación: cambios internos que no alteran el área ni el uso.
• Restauración: recuperación de inmuebles de conservación histórica.
• Demolición: autorización para derribar total o parcialmente una edificación.

Documentos requeridos

La lista varía según el municipio y el tipo de proyecto, pero los documentos estándar son:

Del predio:
• Certificado de libertad y tradición con antigüedad no mayor a 30 días.
• Cédula catastral o ficha predial actualizada.
• Plano topográfico georeferenciado del predio.
Del proyecto:
• Formulario único de solicitud de licencia (cada curaduría tiene el suyo).
• Memoria de cálculo estructural firmada por ingeniero con matrícula.
• Planos arquitectónicos y estructurales firmados.
• Estudio de suelos (para proyectos que lo requieren según NSR-10).
• Presupuesto de obra (para liquidación de expensas).
Del solicitante:
• Copia de cédula del propietario o poder notarial si actúa un apoderado.
• Documento que acredite la calidad de propietario o poseedor.

El proceso paso a paso

1. Consulta de norma urbana (opcional pero recomendada)

Antes de diseñar, solicita al curador o a planeación municipal el certificado de norma urbana del predio. Informa: índice de ocupación, índice de construcción, altura máxima permitida, aislamientos y usos permitidos según el POT. Diseñar sin esta información puede obligar a rediseñar todo.

2. Diseño del proyecto

Con la norma urbana clara, el arquitecto diseña y el ingeniero calcula la estructura. Aquí se realiza el levantamiento topográfico y, si aplica, el estudio de suelos.

3. Radicación ante curaduría

Se presenta el expediente completo. El curador tiene 15 días hábiles para hacer observaciones (requerimiento). Si los documentos están incompletos, el plazo se suspende hasta que se subsanen.

4. Revisión y expedición

Si no hay requerimientos, el plazo máximo para expedir la licencia es de 45 días hábiles contados desde la radicación (Decreto 1077/2015). En la práctica, con documentos completos y sin observaciones, en ciudades intermedias como Bucaramanga el tiempo real es de 30 a 60 días hábiles.

5. Pago de expensas

Las expensas (honorarios del curador) se pagan al momento de expedir la licencia. Su valor depende del estrato, el área y el tipo de obra. En Bucaramanga oscilan entre $1,5 M y $15 M COP para proyectos residenciales típicos.

6. Vigencia de la licencia

La licencia tiene una vigencia de 24 meses, prorrogable por una sola vez por 12 meses más, siempre que la obra haya iniciado.

Errores que retrasan el trámite

Planos sin firma de profesional matriculado: el curador los rechaza de plano.

Certificado de libertad vencido: debe tener menos de 30 días al momento de radicar.

Norma urbana no verificada: diseñar más pisos o más área de la permitida obliga a rediseñar.

Estudio de suelos faltante: para proyectos de más de 2 pisos, su ausencia detiene el trámite.

Plano topográfico sin georreferenciación: muchos curadores ya lo exigen en MAGNA-SIRGAS.

¿Qué pasa si construyo sin licencia?

• El municipio puede expedir una medida de suspensión de la obra.
• Puede imponerse una multa de hasta 200 SMLMV más la obligación de demoler.
• La propiedad puede quedar con una afectación en registro que impide venderla o hipotecarla.
• El inmueble no podrá conectarse legalmente a servicios públicos.

---

DYC Ingenieros apoya la gestión de tu licencia de construcción: topografía, diseño estructural y coordinación de documentos técnicos en Bucaramanga y Santander. Contáctanos antes de iniciar el trámite.